美国降息25个基点，咱们的房价真要涨上天？” 这两天，无数人都在讨论，仿佛楼市的春天马上就要来了。可别傻了，那些天天盼着房价暴涨的人，或许要失望了。
大门打开，可“水”有多大？
没错，美国一降息，对咱中国楼市确实是好消息，至少给咱们自己的“降息大门”推开了一条缝。你看看，2025年上半年五六年期的LPR才意思意思降了10个点，这跟去年大刀阔斧降了60个点比起来，简直像“蚊子腿”！
为什么这么抠搜？第一个原因就是美国之前一直不降息，咱们也得稳住人民币不贬值，不能随便降。第二个原因，上半年经济看着还行，加上银行自己赚钱也不容易，利息差都快没了，哪还有劲儿再给你降利息呢？
好啦，现在美国开始降息，这下子咱们的降息“束缚”就解开了，所以到了9月或10月，房贷利率（LPR）大概率要跟着降了。
不少专家都说，5年期LPR可能还要降20到60个点，到时候房贷利率很可能真能看到“2开头”了！这多诱人啊！是啊，这对楼市，对那些欠了外国银行钱的开发商来说，都是天大的好事。他们身上的美元债压力减轻了，喘口气都能轻松点。
房价想涨？先过“三道坎”！
可是，这么多好消息，我为什么敢说房价很难大涨呢？说白了，房价涨不涨，最终还得看“买卖”两头的供求关系，这才是最硬的道理。
眼下，咱们房子盖得太多了，库存堆积如山，售楼处里空空荡荡，光靠降点利息，怎么可能一下子全把这些房子都卖出去？
就像去年，房贷利率降了那么多，可大家还是不怎么想买房。结果呢？房子卖出去的少了，房价整体还在往下蹭。当然啦，有人会说，那是因为降得还不够狠！
如果房贷真能降到2%左右，房价再便宜一点，租金都比月供高了，你说有没有人抢着买？到时候买房就不光是等升值了，而是像收租婆一样，靠出租也能赚得盆满钵满。
但！醒醒吧，这种美梦只可能在大城市发生！那些年轻人跑光了的小县城，房子租不出去，租金也高不起来，就算降到2%也没人要，搞不好还“砸”手里呢！所以，美元降息确实能给咱们楼市和经济卸下一点点包袱，但想让它立刻“绝地反击”，门儿都没有！
“借不动了”才是真问题
咱得明白，房地产说到底就是“借钱”的游戏！只有老百姓乐意借钱，这“债务”才能继续转起来，楼市才有活水。债务如果都压在开发商手里，那就是一堆卖不出去的“砖头”，变成死库存。
只有大家伙儿肯“加杠杆”，心甘情愿地把这些债背起来，房子才能真正消化掉，楼市才能活泛起来。可如今呢？老百姓身上的贷款已经不少了，对未来的收入又没啥信心，大家想的不是多借点钱，反而是赶紧把过去的债还清，轻装上阵。
与其说大家不想借，不如说很多人已经“借不动了”！就拿8月份的银行数据来说，老百姓一共才贷了303亿，比去年同期少了足足1597亿！
想让房价涨，前提是得让人家愿意贷款，你看这数据，能涨起来才怪！难道你告诉我，房价涨上去了，房子卖疯了，可大家都不贷款，都是拿现金全款买房？那你把我智商按在地上摩擦吧！
别被“花里胡哨”忽悠了！
所以啊，分析房价涨不涨，别老盯着那些花里胡哨的“松绑”新闻，瞪大眼睛瞧准“供求关系”这四个字就对了。凡是供求关系没变，房价却突然蹦起来的，背后肯定有猫腻。
国家统计局都说了，今年8月份，一线城市新房价格还在跌，二手房更是跌得厉害，环比下降1.0%！这是事实啊！要么是某些特殊情况撑着，比如有些新房价格确实高，那是地段好、户型棒，但这种好事可不是哪儿都能复制的。
你要是看到房价短时间热了一下，那多半是“假繁荣”，热乎劲儿一过，该跌还得跌。就像现在一线城市的二手房，经历了一阵子“虚火”，8月份不也还在一路补跌吗？
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